朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。不信你就看一看。

贷款计算公式：

 

 

贷款公式主要有两种，它们分别叫做 等额本息贷款计算公式 和 等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。

 

 

	1。等额本息贷款计算公式:
	每月还款金额 (简称每月本息) =
	贷款本金 X	月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ] ———————————- [（1+月利率）^ 还款月数 ] – 1
	2。等额本金贷款计算公式:
	每月还款金额 (简称每月本息) =
	（贷款本金 / 还款月数） + (本金 – 已归还本金累计额) X 每月利率

后期，金额逐渐减少。

等额本息贷款与等额本金贷款比较

关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款

 

序

国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：

银行方在乎信贷额度 售楼员关心提取佣金 开发商希望早收放贷 购房者的利益谁计较

还款方式不能挑 贷款银行不能选 按揭律师不算帐 你的利益谁知道

等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。

下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。

 

两种贷款的利息计算方式

下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。

在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。

 

两种贷款的每期还款特点

让我们继续分析这两种贷款的区别。

虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。

• 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同

• 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同

下面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。

 

两种还款的比较

前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。

	等额本息贷款	等额本金贷款
计息方式	简单利率计息	复合利率计息
每期还款本息	等额	不等额（前期重，后期轻）
每期还款本金	前期轻，后期重	等额
每期还款利息	前期重，后期轻	前期重，后期轻
利息飙升速度	加速度	匀速度
国内流行度	主流	弱流(?)
国际流行度	主流	弱弱流
操作灵活程度	强	弱
计算难度	高难	较难
评价	可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。	选它没错，但可能不会是最好

注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。

 

超越等额本金贷款之一：双周加速还款

归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。

等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。

下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。

• 等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)

 

• 等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)

 

• 等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)

• 双周加速还款与等额本金贷款的对比

根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。

	等额本息贷款之标准月还款 (参照)	等额本金贷款	等额本息贷款之双周加速还款
原始本金	50万	50万	50万
贷款年利率	6.39%	6.39%	6.39%
贷款周期	30年	30年	24年1个月
支付频率	每月支付一次	每月支付一次	每两周支付一次
每月支付金额	¥3,124.26 (月)	¥2,723.84 (月平均值)	¥3,124.26 (4周)
利息累计	¥624,733.6	¥480,581.25	¥483,100.27
还款期数	360期	360期	629期
节省利息	—	¥144,152.35	¥141,633.33
节省天数	—	0天	2,135天
每年需多还款	—	每年还款不等	¥3,124.26
贷款成本率	124.95%	96.125%	96.62%

以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。

等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。

 

超越等额本金贷款之二：额外还款

在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。

因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。

• 等额本息贷款之额外还款表(部分)

• 额外还款与等额本金贷款之比较

上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。

• 综合对比

将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。

	等额本金贷款	等额本息贷款 + 额外还款
原始本金	50万	50万
贷款年利率	6.12%	6.12%
贷款周期	30年	24年2个月
支付频率	每月支付一次	每月支付一次
每月支付金额	¥2,667.43 (月平均值)	¥3,036.44
利息累计	¥460,275.00	¥460,123.54
还款期数	360期	290期
节省利息	—	¥151.46
节省天数	—	2,129天 (5年10个月)
每年需多还款	—	¥3,360.00
贷款成本率	92.055%	92.024%

 

对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。

 

备注

观点：

• 目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。
• 通过文章“提前还款与贷款违约金” 可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。
• 一些人将双周加速还款称之为让利于民，其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨，更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。
  • 如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯一选择呢？

 

第1问：住房公积金有什么用处？

什么是住房公积金？

住房公积金，是用人单位为了保障员工住房问题，每个月按照员工的工资比例，付出一部分钱，单独存到该员工的独立账户（专门用来缴纳公积金的账户），员工也从工资里扣除同等的钱，一并存到这个账户。

但是，公积金账户虽然是自己的，却并不像我们日常用的个人银行账户一样，能够随时的存取。它是按月缴存，并只有当个人要买房、租房或装修时，且能够提供出相应的证明材料（例如：购房合同…）后，方可申请提取出来。否则，就要等到退休后一次性全部取出。

住房公积金有什么用处？

1、缴存公积金，可以增加你的个人收入。因为公积金是个人缴存部分，单位缴存部分，全部入个人账户，属个人财产。

2、可以少缴个人所得税。缴交公积金部分收入可以免税。

3、购买住房时可以享受低息的公积金贷款。

第2问：住房公积金怎么支取？

1．住房消费提取：

（1）购买自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；

（2）房租超出家庭工资收入的规定比例的；

(3)偿还住房贷款本息的。

2．销户提取：

（1）离休、退休的；

（2）出境定居的；

（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）；

（4）死亡。怎样提取住房公积金？

职工提取住房公积金必须通过汇交单位办理。由汇交单位开具《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经市住房公积金管理中心系统审核后，办理支取手续。

第3问：申请住房公积金贷款要具备什么条件？

（1）具有城镇常住户口；

（2）申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；

（3）购房首期付款的金额不低于规定比例（现为20％）；

（4）申请人有偿还贷款的能力；

（5）没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。

第4问：住房公积金个人贷款利率是多少？

从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

 

第5问：一手房公积金贷款流程是什么？

第一步  贷款咨询
借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》。

第二步  提交申请
1、《一手房个人住房公积金贷款资料夹》；
2、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（单身提供民政局婚姻状况证明）；
3、经房产部门备案的购房合同及首付款收据的原件及复印件；
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

第三步  签订合同
贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。

第四步  办理抵押
由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。

第五步  贷款发放
由公积金中心委托贷款银行将借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。

第六步  按月还款
自贷款发放的次月，借款人应按《借款合同》约定，每月20日前按时偿还贷款本息，直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。

第七步  注销抵押
借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

第6问：二手房申请住房公积金贷款流程是什么？

购买二手房申请个人住房公积金贷款，有两种办理方式：

1、借款人自行办理

第一步贷款咨询
向贷款银行咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》：由房屋买卖双方及配偶（单身出具民政局婚姻状况证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。

第二步提交申请
（1）《二手房个人住房公积金贷款资料夹》；
（2）所购房屋估价报告书；
（3）买卖双方签订的《存量房购房合同》；
（4）原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（原件及复印件）；
（5）卖方开户存折；
（6）买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证（原件及复印件），单身职工提供民政局婚姻状况证明。

第三步签订合同
贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。

第四步交易过户
房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。

第五步办理抵押
由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》。

第六步贷款发放
由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。

第七步按月还款
贷款发放后次月，借款人按《借款合同》约定每月20日前按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。

第八步注销抵押                                                                                                                                                             借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

第7问：二手房公积金贷款之委托中介办理流程是什么？

第一步贷款咨询
借款人直接向中介公司（武汉百居易房地产经营咨询有限公司、武汉易家易房屋置换有限公司、武汉市住房担保有限公司、武汉市华明达房地产信息咨询有限公司）咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。

第二步提交申请
由房屋买卖双方及配偶（单身出具民政局婚姻状况证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记，并提交贷款申请资料（同自办办理资料）。

第三步签订合同
贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批，确定贷款额度及年限；中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保承诺函；贷款银行与借款人签订借款、抵押合同。

第四步贷款发放
房屋所有权证过户后，公积金中心凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方存款账户内。

第五步办理抵押
中介公司为借款人继续办理房屋两证及房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证交由贷款银行收妥归档。

第六步按月还款
贷款发放次月，借款人按借款合同约定每月20日前按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。

第七步注销抵押
借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

第8问：单位未按时缴存 可否申请个人住房公积金贷款？

职工申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。如果由于单位未按时缴存住房公积金造成申请贷款的职工不符合上述规定的条件，职工就不能获得住房公积金贷款。但我们也考虑到，单位欠缴职工住房公积金有各种各样原因，绝大多数职工是无辜的。为了维护职工的合法权益，促进职工住房消费，对单位未按时缴存住房公积金、欠缴职工住房公积金，导致该单位职工无法获得住房公积金贷款的，采取了两种弥补的措施：

（1）只要单位补缴全体职工欠缴的住房公积金金额，可视同该单位职工已连续缴存住房公积金。

（2）如果单位无力补缴全体职工欠缴的住房公积金金额，可以就申请贷款的职工进行个案处理。只要欠缴住房公积金的单位为该职工个人补缴欠缴期间应缴存的住房公积金本息，并提供与贷款额度相等的保证金，同时制定出单位住房公积金补缴计划，该职工就可以办理住房公积金购房贷款。

第9问：在外地购房时能否申请个人住房公积金贷款？

职工在外地购房是不能享用住房公积金贷款的。因为，住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押，担保住房公积金债权实现的制度。由于抵押物在外地，对抵押物的监管难以实现，贷款风险相对较大。所以，职工在外地购买住房不能申请住房公积金贷款。

第10问：个人住房公积金贷款有几种还款方式？

公积金贷款采取按月偿还方式，借款人可选择等额本息法或等额本金法还款，但一经签订借款合同，不允许更改还款方式。

1、等额本息法：每月还款额相等，每月偿还本金额先少后多、偿还利息额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。

2、等额本金法：又名利随本清法。每月还款额中的偿还本金额相等，偿还利息额随着本金的减少而减少，月还款额逐月递减，适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。

第11问：个人住房公积金可以用作首付吗？ 

不能直接用作购房首付。如果是新购房,首付款只能用自有资金或者其他途径来解决,并在缴付首付款购房后,才能按规定提取公积金。

第12问：原来是商贷，可以转为公积金贷款吗？怎么转？

可以。

第一步咨询受理
贷款转贷申请人到原商贷银行咨询，如果符合转贷条件，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。

第二步提交资料
1、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（借款人为单身的由民政部门出具单身证明)；
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明。

第13问：商业贷款和公积金贷款有什么区别？
住房公积金个人贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款，是一种不以盈利为目的的政策性贷款，因此利率相比商业贷款更低，对贷款申请者的门槛要求更低。而商业贷款是以赢利为目的，由商业银行审核发放，相对公积金贷款而言，它的利率要高许多。

第14问：如果已经办理商贷，可以转为商贷和公积金的组合贷款吗？

不能。但是公积金贷款可以提前还贷。

许多地方规定,买房一次性付款后,半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然,也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款,有两种方式:一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款,公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款,这样每月的还款额就可以相应减少,其中自然可以少付一部分贷款利息,从而减少贷款支出。

第15问：公积金贷款如何办理提前还款？

正常还款一年后，若想部分提前还款，携带主贷人身份证、最近一期对账单、还款账户（并存入现金）、原借款合同等前去原贷款银行申请办理，根据各贷款银行要求不同，客户可以按照银行邮寄的对账单上的联系电话和地址，电话或者书面提出预约申请，直接办理或按照预约时间办理部分提前还款手续。

第16问:住房公积金贷款的本息怎样偿还？

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在提取本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。

需要提取公积金账户储存余额的借款人，应向受托银行提出申请，经审核同意后签订"提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书"，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续，在正常还款以后办理。

第17问:什么是补充住房公积金？补充住房公积金和住房公积金有什么区别？

补充住房公积金制度是住房公积金制度的一种补充，两者的基本特征是相同的，都是一种长期的住房储金，用于职工的住房消费，属于职工个人所有；补充住房公积金属于非强制性缴纳的社会保障项目。企业根据自身的业绩和管理需要可以自主决定是否替员工缴纳补充住房公积金。

补充住房公积金和住房公积金的区别主要有：1、住房公积金的缴存是强制的，而补充住房公积金的缴存是自愿的；2、从缴存范围来看，补充住房公积金的缴存范围在住房公积金缴存范围的基础上增加了限制，规定只有足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位及其所属职工可以参加补充住房公积金；3、住房公积金的缴存比例为单位、个人各7%，其缴存额有上下限的限制，而补充住房公积金单位和个人的缴存比例，分别在不大于各8%不小于各1%的范围内，由单位自行确定，其缴存额没有上下限限制。

第18问：申请补充住房公积金贷款怎么签合同

申请补充住房公积金贷款的，不单独签订补充住房公积金贷款合同，在住房公积金贷款合同中增加补充住房公积金贷款金额，补充住房公积金贷款的贷款期限、贷款利率、还款方式、保证责任等，均与住房公积金贷款一致。

第19问：借款人可否提前偿还公积金贷款？

借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息，目前不必支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。

（1）部分提前还款：受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后，方可接受其部分提前还款的申请，与之以书面形式变更借款合同，并与借款人、担保机构签订补充条款，并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额；受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限，贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定；部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

（2）全部提前结清：借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。借款人应支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。

第20问：住房公积金贷款的主贷人可以变更吗？如何操作？

因借款人离婚、死亡等法定原因，需要变更借款人的，可以变更借款人。由新借款人向贷款银行提出申请。

第21问：公积金可以付房租吗？怎么使用？

根据住房公积金管理条例的规定,房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定,致使自己用个人收入缴纳房租,却又让公积金闲置浪费。

租房者如果能够提供正式合法的房屋租赁合同和发票等相关凭证,就可提取公积金用于支付房租。按照以前的政策规定,房租支出超出家庭工资收入一定比例(一般为 5%)的部分,可提取公积金。提取时需提交收入证明、租房合同和发票等。目前,一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平,将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高,有的甚至直接取消了这一比例。

租房者只要能提供租赁合同和发票便可提取公积金,从而减轻租金压力,但对提取的额度会有一定的限制。如上海规定,每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20%后的差额,且每月最高可提取不超过 1000元,对于符合支付房租提取条件的职工,可每半年一次向租赁房屋所在地的区、县住房公积金管理部门提出申请。天津则规定,职工在天津市租赁住房用于自住,并在国土房管部门登记备案的,可以申请提取本人及配偶的住房公积金,提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额,但职工已有其他住房的,则不能提取。

第22问：别让公积金“睡大觉” 教你八招用活公积金贷款 

①用足用活公积金贷款

在购房者的行列中,有许多夫妻双方都有公积金,但都没有使用公积金贷款。一是嫌公积金余额或每月缴纳得少,二是嫌办理公积金贷款麻烦。由于许多人的公积金缴较少,在购房时积累也不多,而购房所需金额又比较大,都不愿意用公积金贷款。目前,5年以上商贷的年利率为5.94%,按照执行7折利率优惠后为 4.158%,而5年以上公积金贷款利率则为3.87%,可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。随着经济复苏速度的加快等方面的因素,7 折利率优惠有可能会被调整为85折或直接取消,这更将显示出公积金贷款的省钱之道。

②用足贷款额度

在购房时,要尽可能地使用公积金贷款。许多地区都提高了公积金贷款上限,如贷款额度最高可达80万元。在一些大城市,如果房价较高或购买的房屋面积大,公积金贷款的额度可能不够用,一些地方可能出于一人买房,全家支持的考虑,也做出了一些新的规定,如天津、银川、汕头等地推出了父母子女可以互提公积金买房政策。

③利用好相关政策

对于购买首套房来说,应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序,可充分享受公积金贷款的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说,应先用商贷购买首套房,再用公积金贷款房,节省利息支出。

④选择合适的还款方式

各地对公积金还款方式规定也不尽相同,基本上分为逐月还款和一次性还款两种。一般来说,采用逐月还款方式较好,可在一定程度上减轻还款压力,并在资金宽余时,再将还款方式变更为一次性还款来降低利息支出。这对于收入不很稳定或资金困难的购房者来说无疑非常有利。

⑤提取公积金用于房租支出

根据住房公积金管理条例的规定,房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定,致使自己用个人收入缴纳房租,却又让公积金闲置浪费。

⑥合理变通让公积金发挥更大作用

公积金除用于贷款外,还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。公积金的计息利率相对较低,如果不提取,就只能等退休时才能领,应尽量发挥其应有的作用。

⑦提取公积金还贷

许多地方规定,买房一次性付款后,半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然,也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款,有两种方式:一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款,公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款,这样每月的还款额就可以相应减少,其中自然可以少付一部分贷款利息,从而减少贷款支出。

⑧活用公积金投资

对于已有住房,或者购房时为一次性付款或已全部还清贷款的,可考虑给自己的公积金安排更能有效发挥其作用的用途。如可使用住房公积金来购买一套住房用于投资或出租,以避免公积金的闲置浪费。住房公积金的计息利率相对较低,如果有较为丰富的投资经验,可考虑将公积金用于投资,如进行基金定投等,以赚取更多的收益,提高财务自由度,改善家庭生活品质。